In den letzten Jahren kommt es immer öfter vor, dass sich in Bestandsgebäuden Risse bilden, insbesondere in Bestandsgebäuden aus den 50iger/60iger und 70iger Jahren.

Die Ursache der Risse sind Veränderungen im Boden. Aufgrund der Trockenheit der letzten Jahre ist der Boden in tieferen Schichten ausgetrocknet. Dies wirkt sich insbesondere bei bindigen Böden aus. Die untere Schicht des Bodens reißt auf – Wasser dringt in die Risse ein – der Boden senkt sich ab.

Durch das eindringende Wasser kommt es zu Unterspülungen im Bereich des Gebäudes, insbesondere dadurch, dass das Wasser in die ehemalige Baugrube abgeleitet wird.

Was tun bei diesen Rissen?

Ein einfaches Zuspachteln der Risse wird nicht empfohlen. Die Ursache der Rissbildungen muss überprüft werden.

Der Weg der Rissbildung und die Resonanz der angrenzenden Baustoffe ist zu überprüfen und danach kann durch einen Sachverständigen entschieden werden, wie der Riss zu behandeln ist. Hierzu wird durch den Sachverständigen ein Maßnahmenkatalog zur Behandlung und statischen Verfestigung erstellt. Gegebenenfalls ist es erforderlich, dass Fundamentverstärkungen, z. B. durch Anflanschungen etc. vorgenommen werden müssen. Diese Punkte sollten nicht allein durch Bauschaffende oder Nicht-Bauschaffenden ohne Sachverständigen Kenntnis beurteilt werden.

Eine Sachverständigen Beurteilung und die Erstellung eines Maßnahmenkataloges sind notwendig.

Aus meiner Erfahrung bei der Erstellung vieler Gebäude kann ich beurteilen, wie die Situation der Fundamente, der Bodenplatte etc. ist bzw. wie diese ausgeführt wurden.

Risse sind kein KO-Kriterium für das Gebäude. Risse sollten nicht einfach ignoriert und zugespachtelt werden – Risse sind von einem Bausachverständigen zu beurteilen um geeignete Maßnahmen für die Sanierung zu konzipieren.

Unabhängig von vorstehenden Kriterien können auch veränderte Verkehrsbelastungen, Eingriffe in das Kanalsystem im Straßennetz, nachbarliche Bebauung etc. Ursache für Rissbildungen sein. Dies macht jedoch aus meiner Erfahrung lediglich ca. 10% der Rissbildungen aus. Meist sind als Ursache der Rissbildungen die veränderten Bodenverhältnisse festzuhalten.

Die derzeitige Materialknappheit führt dazu, dass Entscheidungen getroffen werden, Alternativmaterialien, die auf dem Markt beschaffbar sind, zu verwenden. Teilweise wird auch Druck auf die Bauherren in der Form ausgeübt, dass nur das vorgeschlagene Material beschaffbar sei und ansonsten eine verzögerte Lieferzeit und in der Folge Bauverzögerung und Mehrkosten entstehen würden.

Diese Situation erinnert mich an den Anfang meiner Sachverständigentätigkeit vor ca. 40 Jahren, nur mit einer anderen Ursache.

Vor 40 Jahren bestand ein Boom bezüglich neuer Baustoffe. Es entstanden immer weitere neue Baustoffe mit besseren Leistungen und verkürzten Bauzeiten. Dies führte dazu, dass diese Baustoffe nicht ausgereift und nicht ausgiebig erprobt waren und es zu Schwierigkeiten in Kombination mit anderen vorhandenen Baustoffen etc. kam.

Daher gab es in den Jahren 1970 bis 1990 aufgrund der neuen Baustoffe erhebliche Baumängel. Teilweise sind diese Baustoffe längst wieder wegen Untauglichkeit vom Markt verschwunden. Die Baumängel bleiben jedoch. Etwas weniger, aber auch gravierend, war in den 90er Jahren dann der Boom auf die Wärmedämmung. Es sind Wärmedämmbaustoffe auf dem Markt erschienen, die sich nicht bewährt haben und teilweise wieder verschwunden sind bzw. überarbeitet wurden. Übrig blieben wieder Baumängel und Bauschäden.

Die jetzige Situation darf nicht dazu führen, dass wieder Bauschäden und -mängel aufgrund von Materialknappheit entstehen. Baustoffe müssen untereinander kompatibel und in der Konsequenz verträglich sein. Es kann nicht einfach der Austausch eines Baustoffes erfolgen. Bausysteme sind ganzheitlich.

Kompromisse können teuer werden.

Auch die Vorlage einzelner Datenblätter von Alternativprodukten sagen nichts über deren Verwendbarkeit aus, da es sich hier um ein Einzelprodukt handelt und oft in den Datenblättern keine Aussage über die Komplettierung beziehungsweise die Verträglichkeit mit sonstigen bereits verwendeten Baustoffen getroffen wird.

Baustoffe müssen durchgängig kompatibel sein.

Lassen Sie sich bei Alternativbaustoffen beraten und lassen Sie prüfen, ob der Baustoff wirklich eine Alternative ist. Die eventuell entstehenden Bauschäden sind teuer, können existenzgefährdend sein und die Gesamtsubstanz des Bauwerks nachhaltig schädigen.

Aus meiner über 40-jährigen Erfahrung als Bausachverständiger ziehe ich das Fazit, dass die handwerklichen Baumängel in etwa gleichgeblieben sind und immer wieder „am Bau“ auftauchen können.

Industrielle Baustoffe oder plötzliche Verwendung von natürlichen Baustoffen in Verbindung mit industriellen Baustoffen sind beherrschbar und brauchen nicht zwingend zu Baumängeln und Bauschäden zu führen.

Eine produktneutrale Beratung – ganzheitlich im Bausystem – ist aktuell mehr angesagt, als je zuvor.

Auch bei der Altbausanierung sind die Verträglichkeit der Baustoffe untereinander und die Verarbeitungsrichtlinien zu beachten.

Lüftungsanlagen sind in der heutigen Zeit für Beheizung und Belüftung von Wohnräumen eine ideale Lösung insbesondere bezüglich des Energiesparens wegen Kreuzstrom Mischung der Wärme und Kälte, sowie auch der Belüftung in Corona-Zeiten.

Risiken

In älteren Bestandsanlagen befinden sich noch vereinzelt Mineralfasermatten als Schalldämmungsmaterial und auch Asbestfaserplatten zur Brandschutzbekämpfung an den Auslässen etc. Hier ist besondere Vorsicht geboten. Die Anlagen sollten diesbezüglich überprüft werden und auch nach Entfernung der vorgenannten Materialien ist eine Freimessung der Kanäle notwendig, um eventuell noch vorhandene Restfasern zu lokalisieren.

Aufgrund der bauphysikalischen Situation Lüftung – Wärme – Feuchtigkeit und Strömungsverhalten innerhalb der Rohrleitungen besteht eine große Gefahr, dass sich Keime und Bakterien  in Anlagen (auch neuerer Bauart) befinden. Dies kann zu Befindlichkeitsstörungen, asthmatische Erkrankungen etc. der Raumnutzer führen.

Durch Kondensatabsetzung und Luftstaub in der Anlage können auch sehr gut Schimmelpilze wachsen. Dies bedeutet ein Risiko beim Betreiben der Lüftungsanlagen.

In der Rechtssprechung gibt es unterschiedliche Meinungen, wer für Gesundheitsgefährdung aus der Lüftungsanlage haftet. Der Betreiber, der Nutzer?

Nutzen Sie die Chance einer Lüftungsanlage – begrenzen Sie die Risiken.

Feuchte, nasse Kellerräume sind immer wieder Objekte, die bei Sanierungsfirmen beworben werden.

Feuchte und nasse Keller können Bauschäden beinhalten – aber, um dies festzustellen, ist eine Analyse notwendig und nicht nur eine Feuchtigkeitsmessung.

Es gibt gute und schlechte Feuchtigkeitsmessgeräte, insbesondere aber falsch angewendete Feuchtigkeitsmessgeräte, die nur die Feuchtigkeit feststellen, jedoch nicht feststellen können, ob es sich um eine Innen- oder Außenfeuchtigkeit handelt bzw. wie der Feuchtigkeitsverlauf innerhalb der Wand ist.

Wasser kommt nicht dort heraus, wo es hineinkommt. Deshalb ist es wichtig, die Feuchtigkeitsverläufe in der Tiefe der Wände bzw. des Fußbodens festzustellen. Hier müssen entsprechende Messgeräte eingesetzt werden, bei denen verschiedenen Messmethoden zur Anwendung kommen und somit überprüft bzw. gegenübergestellt werden können.

Dies kann nicht mit einem Kugelkopfmessgerät durchgeführt werden.

Dadurch kommt es oft zu Analysen, die eine sehr teure Sanierung für den Hausbesitzer bedeuten, z. B. komplettes Ausschachten und abdichten von außen oder Einbringen von Chemie als Feuchtigkeitssperre im Innenbereich bzw. einen kompletten Innensanierungsputz als Dichtputz, oder auch elektrolytische Lösungen für den Wasserverlauf.

Vorgenanntes ist nur dann zielführend, wenn definitiv eine Messung mit Feuchtigkeitsverlauf durchgeführt wurde.

Die Kosten für die vorgenannten Sanierungen betragen meistens einen fünfstelligen Euro-Betrag.

Es wird eine Garantie von 5 bis 10 Jahren gegeben. Die Frage ist jedoch, auf was die Garantie gegeben wird? Wie ist die Garantie hinterlegt? Mit einer Bank oder Versicherungsbürgschaft? Oder ist es eine freie Garantie einer Firma, die als Sicherheit hinterlegt ist?

Die Erfahrung von über 50 Jahren Bautätigkeit, davon 40 Jahre Sachverständigentätigkeit, sagt, dass in vielen Fällen eine aufwendige Sanierung nicht erforderlich ist und oft mit kleinen, preisgünstigen Lösungen saniert werden kann.

Hierzu ist jedoch eine intensive Feuchtigkeitsuntersuchung durch einen „neutralen“ Sachverständigen erforderlich. Sachverständige haben mehrere Messgeräte mit verschiedenen Messmethoden, um die Feuchtigkeit zu beurteilen und auch die Möglichkeit die verschiedenen Messwerte gegenüberzustellen und somit ein klares Sanierungskonzept zu erstellen.

Fazit:

Es sollte zunächst immer ein neutraler Sachverständiger mit einschlägigen Messmethoden zur Beurteilung herangezogen werden. Danach sollte der Sanierungsauftrag in Abstimmung mit dem Sachverständigen an ein entsprechendes Fachunternehmen vergeben werden.

Fußbodenheizungen sollten mit einer Temperatur von 35°Celsius – maximal 37°Celsius – betrieben werden. Daraus ergibt sich bei normgerechtem Estrichaufbau eine Oberflächentemperatur des Belages von ca. 25°Celsius bis 27°Celsius.

Vorgenannte Temperaturen reichen zur Beheizung der Räumlichkeiten aus, wenn die Temperatur sich gleichmäßig auf der gesamten Fußbodenfläche verteilt.

Wenn die Fußbodenheizung nicht nach Regeln der Technik verlegt ist und die Rohrabstände etc. zu weit verlegt sind, neigt man in der Praxis oft dazu, die Temperatur der Leitungen zu erhöhen. Bei erhöhter Temperatur – z. B. ab 40°Celsius – verändert sich der Sauerstoffgehalt bei den Kunststoffleitungen und führt zu einem schnellen Alterungsprozess, was dann die zugesicherte Eigenschaft der Fußbodenheizungsrohre vermindert.

Aus diesem Grund sollte die Temperatur 35°Celsius – maximal 37°Celsius – als Ausgangstemperatur betragen.

Wenn bei einem Objekt die Türzargen Kontakt zu den Bodenbelägen haben (Fliesen, Parkett, Laminat, Randfliesen, Sockelfliesen, auf Bodenfliesen aufliegende Scheuerleisten, Parkettrandleisten) kann davon ausgegangen werden, dass ein Risiko des Schallschutzes besteht.

Bei diesen Indizien sollte eine unabhängige Schallschutzmessung durchgeführt werden.

In schwimmenden Estrich soll nachträglich eine Fußbodenheizung verlegt werden.

Dies ist sehr oft der Wunsch von Bauherren und auch Vorschlag von Heizungsbauern.

Die Ausführung sollte wie folgt erfolgen:

• Herstellen von Schlitzen im vorhandenen Estrich
• Einbau von Warmwasserleitungen

Ein neuer Heizestrich soll nicht aufgebracht werden. Der Heizungsbauer fräst deshalb Schlitze in den vorhandenen Zementestrich, wo dann die neue Warmwasser-Fußbodenheizung installiert wird.

Die Fehlstellen zwischen Estrich und Heizrohren werden vom Heizungsbauer mit einer Zementschlämme vergossen. Teilweise muss auch ein Verguss oberhalb der Rohre durchgeführt werden. Das ist keine Heizestrich-Konstruktion, die in irgendeiner Form normativ den Regelwerken entspricht.

Durch das Einfräsen ist die Estrich-Überdeckungsstärke nicht mehr vorhanden. Deshalb entstehen Sollbruchstellen, da der Estrich keine Lastverteilung mehr aufnehmen kann. Die Estrichfläche ist nicht mehr berechenbar und es können aufgrund der Temperaturspannungen aus den Heizungsrohren erhebliche Schäden entstehen.

Die Heizeffektivität der Fußbodenheizung ist auch in Zweifel zu stellen. Messungen haben ergeben, dass die gewünschte Oberflächentemperatur im Estrich – unabhängig von vorgenannten Schadensrisiken – nicht erreicht wird.

Unabhängig von der Optik des Materials und der Oberflächenstruktur ist zu beachten, dass es bei technisch hergestellten Terrassendielen an windgeschützten und sonnigen Standorten zu einer höheren Oberflächentemperatur kommen kann. Diese Oberflächentemperatur kann bis zu 15°C höher liegen. Dadurch ist die Barfußtauglichkeit gefährdet.

Neben der Materialauswahl ist auch die Lage zu beachten. Es sind durchaus Temperaturen bei vorgenannten Sonnenverhältnissen bis zu 74°C möglich.